D’anciens bureaux deviennent de nouveaux laboratoires
Considérations relatives à la construction
Par Kylie Wolfe
Après plus d’un an de travail à distance, les immeubles de bureaux ne sont plus très en demande – du moins, pas au sens traditionnel du terme. Ce qui n’était au départ qu’une mesure de santé et de sécurité nécessaire pour des milliers d’entreprises est devenu un élément permanent, qui a entraîné de nombreux espaces vacants. En même temps, la communauté scientifique est intervenue pour répondre aux préoccupations liées à la pandémie et les besoins pour des laboratoires de sciences de la vie ont fortement augmenté.
Bien que de nombreux employeurs soient passés à un modèle de travail à domicile, ou du moins à un modèle hybride, la plupart des scientifiques ont besoin d’une option en personne. Cette situation, conjuguée à une demande accrue de travaux scientifiques, convainc les propriétaires de bâtiments de convertir des structures vides en espaces de laboratoire flexibles.
L’offre et la demande
Selon Statista, 16,4 % des immeubles de bureaux des centres-villes étaient vacants au début de l’année 2021. C’est une augmentation par rapport aux 13 % de l’année précédente. Les prix des loyers des espaces de bureaux classiques ont augmenté de 15 à 30 %, selon l’emplacement, depuis 2016. Mais, pour les espaces de laboratoire, les prix ont augmenté de plus de 60 % dans les grandes villes au cours de la même période.
En avril 2021, on comptait 1,9 million de travailleurs dans les secteurs de la biotechnologie et des sciences de la vie, un chiffre record selon les services immobiliers commerciaux des États-Unis. Si l’on ajoute à cela une augmentation des financements et des espaces de bureaux vides dans tout le pays, les propriétaires ont une raison de changer d’orientation et les laboratoires ont une raison de se développer, chacun répondant à un nouveau besoin.
« Il faut des années pour construire à partir de rien, mais l’adaptation d’espaces déjà existants peut prendre seulement 18 mois. »
Bureaux vs laboratoires
Il faut des années pour construire à partir de rien, mais l’adaptation d’espaces déjà existants peut prendre seulement 18 mois. Bien que cela aide les laboratoires à démarrer plus rapidement, ils ont des besoins uniques qui laissent les propriétaires de bâtiments avec une longue liste de rénovations.
Les bureaux sont dotés des équipements de base : toilettes, ascenseurs, halls d’entrée. Mais les espaces de laboratoire exigent bien plus, même des choses qui ne sont pas toujours visibles. Outre les équipements et les instruments, les laboratoires ont besoin d’une plus grande hauteur de plafond pour abriter les gaines, le câblage et les conduites de gaz au-dessus d’un faux plafond. Cela permet de maintenir un environnement stérile sur les paillasses en dessous. Les sols doivent également résister à une charge de 125 à 150 livres par pied carré, ce qui permet d’accueillir des congélateurs et des hottes lourdes. Bien sûr, renforcer et retravailler la structure d’un bâtiment n’est pas une mince affaire.
Selon le cabinet d’architecture SGA, certains laboratoires doivent limiter les vibrations du sol à 2000 micro-pouces par seconde (MIPS) ou moins. Les espaces de bureaux ont une limite plus élevée, généralement 4000 MIPS. Les laboratoires ont également des exigences particulières en matière de ventilation et doivent disposer de salles de stockage appropriées pour les substances dangereuses. Les établissements de recherche ont tendance à utiliser davantage d’électricité et d’eau, chacune étant acheminée dans le laboratoire pour en faciliter l’accès. Au lieu des 12 à 14 watts par pied carré que requièrent les bureaux, les laboratoires allouent 25 à 29 watts par pied carré, selon une statistique de Building Design & Construction. D’autres éléments essentiels, comme les ascenseurs de service, les générateurs de secours et les raccordements au gaz, ne font qu’allonger la liste des travaux.
Un avenir flexible
Comme tout le monde, les propriétaires de bâtiments ont dû s’adapter
à l’évolution des circonstances. Dans leur cas, la conversion d’espaces existants en nouveaux laboratoires a été l’une des meilleures façons de pivoter. Des villes comme Boston, San Francisco et San Diego sont les plus touchées, mais Seattle, Philadelphie, New York et Chicago ne sont pas loin derrière.
Le boom des biotechnologies se poursuivant, les entreprises ont la possibilité d’établir des laboratoires à proximité des grandes universités de recherche. Alors que les propriétaires espèrent attirer des locataires, les scientifiques espèrent attirer des talents dans leurs bâtiments neufs et améliorés.
Ce contenu a été inspiré, en partie, par « ‘A Wild 15 Months’: Pandemic Spurs Conversion of Offices to Labs, » The New York Times, 27 juillet 2021; « Biotech, Life Science Building Owners Look to a Post-COVID Future, » Lab Manager, 27 juillet 2021; et « « How to Reposition A Building For Life Science Tenants, » SGA, consulté en août 2021.
Kylie Wolfe est une rédactrice de Thermo Fisher Scientific.
